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深圳灣公司赴金地商置集團交流學習總結

來源: 2017-06-06 16:59:18  星期二

5月26日,深圳灣公司邱文董事長、楊德群副總經理帶領公司成本部、工程部、設計部及財務部走訪金地商置集團與其成本中心相關領導,就公司組織架構、項目管理、成本控制等問題進行了深入的討論與學習,并對未來可建立的合作模式做了初步的探討,并對金地商置的管理經驗進行了分析總結。


一、關于金地商置的組織架構


金地集團以住宅開發業務為主,金地商置集團是新成立的以商業地產開發為主獨立的上市公司。金地集團對金地商置的管理主要以戰略管控為主,金地商置集團下設商業開發、商業管理、產業地產、長租公寓投資、教育及餐飲幾大業務板塊。


目前主要的商業綜合體開發項目及產業地產開發項目主要集中在上海地區,其中產業地產的規模與業態與深圳灣公司不同,主要以低容積率的制造業廠房為主。


集團成本總部設置在深圳,具有工程成本管理及招標采購管理職能。各業務板塊設置成本總負責人對板塊下的所有項目進行全過程成本管理,包括投資決策、目標成本、招投標、預結算等業務審核、項目上設置成本總監由總部進行垂直管理。集團成本部的主要職能是定目標、定標準、定制度、定規則、成本檢查、成本審計、績效考核及項目成本負責人的人事任命及調動,集團對區域公司及區域公司下屬的成本部負責人及財務部負責人實行垂直管理,包括人事的任命權、薪酬晉升等,由區域公司及城市公司成本部負責具體成本及采購業務的實施。


二、關于金地集團全成本管理經驗的總結


1、建造標準及成本限額的建立。金地集團的住宅已全面實行標準化,目前有八大產品系列,每個產品系列的各項工程有詳細的建造標準及做法節點,并匹配對應的成本限額,定期進行修訂,作為設計和成本控制的標準,設計和成本相對固定化。對于建筑結構、機電設備等客戶關注度低的工程,為降低成本,配置標準較低,對于客戶關注較強的效果類工程,配置標準可調高。設計時可以在八大產品中隨意搭配。若要突破標準時,必須進行報批。商業地產由于業態的多樣性,金地商置標準化設計及成本限額目前正在研究中,編制原則區別于住宅。


2、全成本科目的管理界面劃分:成本部負責前期工程費及建安工程費的管理,其他科目包括土地成本、期間費用、財務費用等由財務部負責管理,開發總成本由財務部匯總。


3、全過程成本管理流程:成本部在項目投資決策階段介入,根據產品定位及配置標準,編制目標成本。目標成本過經營決策會議審批通過后,由成本部負責對前期工程費及建安工程費的落地進行監控。每項工程招標前提前進行測算與目標成本對比,進行成本事前控制,控制在目標成本范圍內再進行招標。


三、關于金地商置招投標管理經驗的總結


1、集團與區域公司招標權限的劃分:對于產品相對固定、設計標準化程度高的主要設備、材料由集團統一實施年度戰略采購;對于不同區域驗收標準及節能要求不同的工程,例如門窗、保溫等實行區域公司年度戰采;對于設計標準不統一,標準化程度不高,價格地域性較強的采購項目,由集團及區域公司按照招標金額劃分招標權限負責實施,目前300萬元以上由集團負責實施招標,300萬元以下由區域公司負責實施招標,集團進行協助,提供所需的技術支持。


2、招標范圍的劃分:成本管理部負責工程建設實體所需的工程類招標,造價咨詢、監理招標。其他關于營銷類、綜合類、運營類等非工程類的招標,成本部不參與,由各對應職能部門負責實施。


3、供應商管理:招標過程全部在公司內部的招標系統上實施,供應商庫內單位的盡量選擇實力較強的大型企業。對于效果類的專業分包工程,為了更好地控制工程品質,系統內的供應商庫實行認人不認單位的精細化管理。由工程管理部定期對供應商庫進行履約評價,并出臺政策鼓勵優秀的合作供應商。


4、招標實現標準化,從招標文件、招標清單、技術要求根據金地開發的項目產品系列有標準版本,招標文件只審批到成本副總,定標由公司決策委員會決定。


四、關于設計管理


所有的設計資料從設計部發到相關各部,包括設計變更。設計變更分為必須的和外觀功能調整兩類,1、必須的變更審批到項目總經理;2、外觀功能變更審批到集團副總裁。


所有變更應在實施前完成事項審批。如有緊急情況需立刻實施的變更,電話請示相關領導后,可先行實施,后補流程。


五、關于金地商置商業運營管理經驗的總結


1、商業工程建設與后期運營以開業為節點進行移交,商業管理公司對商業運營后的改造工程的方案及改造預算,需每年年初上報集團審批,由成本部負責審定預算。


2、關于招商用電容量的設定,成本部在方案階段會同設計部、招商部門、根據客戶需求,做好用電容量的會審,并適當預留,在施工前進行鎖定,不允許再進行調整,要求招商部門對商家入駐的情況有一定的提前預判能力。如運營期商家有在容量允許范圍內的增容需求,適當收取增容費用。


3、對于商業業態的公共區域裝修的界面,常規僅對大堂、走道、衛生間進行裝修,如有范圍減少或突破,應由招商部門施工之前提出。


六、關于雙方未來合作方式的探討


會上圍繞BIM技術的應用展開了進一步的討論,目前金地的BIM技術應用還在初始化階段,深圳灣公司會以創新科技中心項目作為試點,全面研發推行BIM技術的應用,打通成本、工程、設計、運營、營銷等開發環節。雙方可以圍繞著這一課題做持續性的交流,共同進步。


深圳灣公司圍繞“一區多園”發展戰略,未來將以高新產業園區為基礎打造運營平臺,整合資源,為高新企業提供共享優質資源的平臺。金地集團對深圳灣公司的創新理念非常認可,并表達了強烈的合作意愿,實現強強合作。


(深圳灣公司 李博文)

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